别墅庭院变公共绿地，私享花园变防护绿地，独享车位变共享车位……人民网《人民直击》调查发现，福建南安的奥园西溪半岛、广西玉林的阳光城·丽景公馆、广东深圳一处金地集团旗下的别墅项目，交到业主手中的新房与当初的样板房相去甚远，被业主投诉虚假宣传甚至被告上法庭。

  奥园西溪半岛销售人员曾对她承诺，买别墅，推门见江、见山，还拥有双车位，并附赠166平方米庭院。然而，交房时，庭院变成了小区公共绿地。

  广西玉林刘小曼期待已久的私享花园也落了空。她向人民网《人民直击》表示，阳光城·丽景公馆宣称小区拥有110亩私享花园。交房在即，私享花园却变身防护绿地，并向社会开放。

  乱花渐欲迷人眼。不少网友在人民网《领导留言板》反映购房过程中遭遇虚假广告，比如学区房没有兑现、精装房达不到合同标准、公寓变办公楼等。2020年，房屋在全国消协组织受理的具体商品投诉中位列第九，同比上升19.52%。其中，虚假宣传占商品房投诉总量的20.18%。

  “当时开发商宣传说买别墅赠送庭院，我就选中了这里。”张泽宇说，2017年11月左右，她在参观别墅样板房时，看到庭院地面硬化，且有围栏。她认为宣传跟“实际相符”，认购了庭院面积较大的边套，比中间别墅价格贵70万元。

  “墅不再有”“奥园西溪半岛仅此城市岛居别墅敬献南安”……张泽宇保留着奥园西溪半岛的宣传彩页，除了宣传语，上面还印有有关部门暂停办理别墅项目建设审批手续的相关文件。

  她出示的聊天记录显示，销售人员宣称“全国禁批别墅用地”“从此市场将再无别墅项目”“庭院面积赠送166平米”。

  然而交房时，她未见到承诺中的庭院，所谓的庭院围栏，只有一排小树苗。“售楼部说现在别墅用地管得严，承诺业主后期能自己围起来。”张泽宇说，她后来得知这是多层用地，而非别墅用地，这才意识到被骗了。

  2021年4月9日，南安市城市管理局官方微信公众号发布通告，南安市西溪半岛别墅区部分别墅业主未经批准，擅自占用公共绿地进行硬化、建设围栏，违反相关规定。

  南安市城市管理局关于奥园西溪半岛业主擅自占用公共绿地的通告。南安城市管理微信公众号截图

  奥园西溪半岛开发商是福建省华力伟业置地有限公司。4月22日，该公司出具的关于奥园西溪半岛别墅部分业主意见回复函称，“房屋外绿地属于公共绿地，归全体业主所有，不能加建围栏，我司所建造的绿篱属于公共绿化。”

  北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，开发商将小区公共绿地谎称庭院，涉嫌欺诈。

  “官网、宣传图册和销售人员都承诺送院子，假如没有院子，那也不叫别墅。”张泽宇说，她本想买个带院子的别墅，如今院子却变成非法的了。

  2019年6月12日，玉林丽景公馆微信公众号发文宣称，阳光城·丽景公馆配套了约110亩私享花园、四点半学堂、800平方米儿童乐园。该项目开发商是广西东鼎华光文化投资有限公司，为阳光城集团下属公司。同年10月31日，《玉林晚报》微信公众号也推送了相关广告。

  “景观设置得很漂亮，我看中这些设施才买的房子。”2018年7月，刘小曼看房时参观了公园实景，发现园内确有游泳池、儿童乐园。

  今年4月中旬，她从业主群得知，公园所在区域将变成防护绿地，且向社会开放。玉林市玉东新区行政审批局2月发布的《关于公示阳光城·丽景公馆规划公园绿地及防护绿地景观设计的具体方案的公告》显示，防护绿地即为公园所在地。

  阳光城·丽景公馆规划公园绿地及防护绿地设计的具体方案。玉林市玉东新区管委会官网截图

  “为什么内享公园变成开放式防护绿地？”刘小曼不解。包括她在内的72名业主向玉林市玉东新区行政审批局提交投诉书，反映阳光城·丽景公馆项目在售期间，防护绿化隔离区中心区域的广告宣传、沙盘均展示有儿童乐园或运动公园、泳池、漫步道。

  2021年4月9日，玉林市玉东新区行政审批局回复称，阳光城·丽景公馆项目东西地块之间的防护绿地是作为具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，公示的规划方案符合国家规范及规划条件要求，来文反映销售宣传的设计的具体方案与规划审批公示的规划方案不符。

  一名业主提供的与玉东新区规划建设局工作人员对话录音显示，对方称游泳池建在高压线下不符合安全要求，已通知开发商拆除。

  6月24日，记者以业主身份咨询阳光城·丽景公馆客服人员，对方证实这块区域属于政府规划绿地，并表示开发商建好园林后交政府管理。目前，政府尚未做改造，游泳池和儿童乐园还保留着。对于内享花园将变成开放绿地的问题，他表示，小区附近公园较多，其他人不太会到这里，也基本上属于业主。

  《房地产广告发布规定》明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。王玉臣认为，上述开发商的行为涉嫌虚假宣传，当地市场监督管理部门应给予行政处罚。

  为推销楼盘，部分开发商堂而皇之“忽悠”消费者。广告和宣传资料是否可判定为合同内容？广东省深圳市龙华区人民法院曾审理过类似案件。

  王珊珊购买了深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）的一栋别墅。她在开发商的样板房、宣传图册，以及几家中介售房网站，都看到所购别墅户型图包含地下室负一层和地下夹层。

  收房时，她认购的别墅与宣传一致。每栋别墅地下对应有独立车位空间，通过隔墙方式分割，隔墙上标有别墅房号。

  然而收房后不久，深圳市龙华区规划土地监察局向金地北城公司发出《限期拆除通知书》，要求拆除地下车库违法搭建的隔墙。隔墙拆除后，别墅下方空间与小区车库形成一体空间，任何车辆均可停靠别墅下方停车位。

  独享车位变成共享车位，王珊珊以交付房屋不符合合同约定为由，将金地北城公司告上法庭。

  法院审理中，金地北城公司主张，样板房和宣传资料并非具体确定的说明和允诺，不是商品房预售合同的组成部分。其出示的预售合同附件五第十八条也对此作出了约定。

  深圳市龙华区人民法院一审认为，预售合同中虽没有关于地下室负一层及夹层的约定，但金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示，其向业主实际交付涉案房产时亦包括了地下车库隔墙。

  一审法院认定，涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示，应视为合同内容。预售合同附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，应认定为无效。判令金地北城公司按照购房总价款的30%承担违约赔偿责任。深圳市中级人民法院二审维持原判。

  “法院的做法值得点赞，希望慢慢的变多法院能够这么认定。确有开发商通过补充协议约定的方式排除虚假宣传责任。”王玉臣说，没有写入合同的承诺虽然很难约束，但不说明不受约束。

  最高法司法解释也规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

  王玉臣表示，根据上述司法解释，开发商的承诺即使没有计入合同，如果同时满足上述两个条件，依旧有约束力，应当视为合同内容。